Советы

Какие дополнительные советы ты бы дал мне?

​

Особая рекомендация: посетите аукцион только ради забавы. Вы увидите, что это очень интересно, и что у вас, безусловно, будет большой шанс стать владельцем своих собственных четырех стен в будущем.

Но также имейте в виду, что аукцион может быть очень быстрым и одновременно очень сложным. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристом, который хорошо знаком с этой областью. Это не часто происходит, поскольку закон принудительной продажи и особенно закон о продаже помещений является очень отдаленной, специальной областью права.

Вы можете спросить адвоката по вашему выбору, действительно ли он знаком с этими областями. Особенно важно, чтобы специалист был рядом с вами, когда аукцион не только затруднен, но и вы хотите купить объект на аукционе.

​

Можно ли без проблем приобрести выставленные на аукцион предметы?

​

Если объект пустой, то проблем с очисткой нет.

Если собственники сами проживают в квартире, письменное заявление об освобождении квартиры не требуется, но уведомление о расторжении договора не требуется. Приказ снести имущество является исполнительным приказом, поэтому никаких дальнейших юридических действий не требуется.

Поэтому вы можете поручить судебному приставу выселить вас, если владельцы жилья не выполнят вашу просьбу о выселении. Все, что вам нужно для этого - это пункт об исполнении вашего приказа о присуждении контракта.

Если недвижимость сдается в аренду, вы, как покупатель, имеете исключительное право расторгнуть договор на короткий период времени:

Вы имеете право расторгнуть существующие договоры аренды в следующий допустимый срок в соответствии с установленным законом сроком уведомления, даже если договор аренды все еще ограничен во времени. Однако здесь также необходимо указать причину увольнения, например, личные требования.

Когда должна быть произведена оплата?

Как уже упоминалось выше, Вы должны иметь возможность предъявить гарантийный депозит в размере 10% сразу же после размещения Вашего предложения. Если вы остаетесь участником, предложившим наибольшую цену, вы должны заплатить суду сумму, которую вы сделали, минус гарантийный депозит, который вы уже внесли в течение часа торгов, приблизительно через 4-8 недель после даты проведения аукциона.

Для этого судом будет определена дополнительная дата, так называемая дата распространения. В период между принятием предложения и датой распределения, Вы должны выплачивать проценты в размере 4% годовых от суммы, подлежащей выплате Вами. Таким образом, эти проценты подлежат уплате в день выплаты.

Однако Вы также можете внести соответствующую сумму в суд заранее, и в этом случае она будет начислена за вычетом процентов. Кроме того, суд взимает с Вас регистрационные расходы и надбавку за регистрацию земельного кадастра. Скоро налоговая также потребует от вас налог на передачу земли.

​

Какие сборы я должен ожидать при покупке недвижимости?

Независимо от того, покупаете ли вы недвижимость на открытом рынке или на аукционе, после принятия предложения или покупки недвижимости взимается три платы:

1. Налог на передачу недвижимого имущества

2. Расходы на регистрацию в земельной книге

3. Доплата (вместо нотариального сбора)

Налог на передачу недвижимого имущества подлежит уплате при приобретении недвижимого имущества. Без уплаты этого налога вы не можете быть зарегистрированы как собственник в земельной книге. До 1997 года эти налоги составляли 2% по всей стране, затем 3,5%; с 1.9.2006 года немецкие земли сами приняли решение о размере этого налога:

Баден-Вюртемберг 5,0% с 5.11.2011 г.

Бавария 3,5% Бавария

Берлин 6% с 1.1.2014 г.

Бранденбург 5,0% с 1.1.2011 г.

Бремен 5% с 1.1.2014 г.

Гамбург 4,5% с 1.1.2009 г.

Гессен 6% с 1.8.2014 г.

Мекленбург-Передняя Померания 5% с 1.7.2012 г.

Нижняя Саксония 5% с 1.1.2014 г.

Северный Рейн-Вестфалия 6,5% с 1 января 2015 г.

Рейнланд-Пфальц 5,0% с 1 марта 2012 г.

Саар 6,5% с 1.1.2015 г.

Саксония 3,5% Саксония

Саксония-Ангальт 5% с 1.3.2012 г.

Шлезвиг-Гольштейн 6,5% с 1.1.2014 г.

Тюрингия 6,5% с 1.1.2017 г.

Налог на передачу земли рассчитывается из суммы вашего предложения и всех оставшихся прав. 

Запись в земельной книге: Расходы на внесение записи в кадастр зависят от официальной оценочной стоимости.

Доплата: вместо обычных нотариальных сборов по договору купли-продажи суд взимает доплату. Он немного ниже нотариального сбора и зависит от Вашей ставки.

​

Когда я стану владельцем?

Если Вы выиграли аукцион с самой высокой ценой, Вы становитесь новым владельцем недвижимости, как только ставка принята. Ваша запись в земельный кадастр в качестве владельца последует позже, потому что обычно вы должны будете заплатить налог на передачу земли заранее.

​

Что означают ограничения 5/10 и 7/10?

Если самая высокая ставка (включая стоимость оставшихся прав) не достигает 5/10 от фиксированной рыночной стоимости, судебный чиновник должен отклонить заявку и аукцион должен быть повторен через несколько месяцев.

Если 5/10 рыночной стоимости превышено, но 7/10 не достигнуто, то по требованию кредиторов в выбытии должно быть отказано.

При определенных обстоятельствах в доплате также должно быть отказано позднее, если ограничение 5/10 или 7/10 не будет достигнуто. 

Однако в каждой аукционной процедуре может быть отказано только один раз, поскольку ограничение 5/10 или 7/10 не было достигнуто; поэтому в более поздние сроки такой защиты больше не существует.

​

Каково значение рыночной стоимости, определяемой в судебном порядке?

Оценочная стоимость определяется судом на основании экспертного заключения. Эта оценочная стоимость определяет сумму 10%-ной гарантии, которая должна быть предоставлена Вами в случае предложения. Оценочная стоимость также определяет величину лимита 5/10 и 7/10.

​

Могу ли я осмотреть объект изнутри перед аукционом?

Вы можете попробовать организовать просмотр интерьера с владельцами/арендаторами/арендаторами. Однако они не обязаны этого делать и могут отказать в приеме любых запросов на проведение инспекции. Однако, в случае принудительного распоряжения имуществом, принудительный администратор может разрешить вам его осмотр.

​

Каковы недостатки обращения взыскания на заложенное имущество?

Неоднократно случается так, что нельзя осматривать объекты принудительной продажи изнутри до аукциона, потому что должники и арендаторы могут отказать в проверке желаний.

Иногда трудности с выселением также не исключаются, хотя решение о выдворении является решением о выдворении предыдущего владельца. В отношении арендаторов может существовать право расторжения трудового договора.

Важно: Для объекта, приобретенного на аукционе, нет никакой гарантии. Поэтому у них нет претензий, например, по поводу строительных дефектов или других дефектов, например, загрязненных участков на территории объекта.

​

Каковы преимущества аукциона по сравнению с обычной покупкой недвижимости?

В случае выставленной на аукцион недвижимости всегда имеется в наличии оценка стоимости независимым экспертом (например, архитектором), без каких-либо затрат на нее. Это исключение для свободно приобретаемых объектов.

Как правило, у вас нет проблем с обязательствами предыдущих владельцев и обременениями их имущества в случае продажи на аукционе; обычно вы покупаете недвижимость без обременений. Если, в порядке исключения, обременения остаются, об этом будет объявлено в день проведения аукциона. Тогда необходимо особое внимание!

Преимущество перед новым строительством: Если вы строите новый дом, вы должны учитывать двойную нагрузку в период строительства, например, для промежуточного финансирования и многочисленных поездок между жилыми помещениями и строительной площадкой. На аукционе вы можете планировать с хорошо рассчитанными затратами, чтобы ваше финансирование встало на ноги.

В конце концов, доплаты ниже, чем расходы на нотариальное заверение частной сделки купли-продажи.

​

Есть ли у любителей шанс противостоять профессионалам?

Каждый, будь то профессионалы или любители, имеют одинаковые шансы, потому что здесь, как и на каждом аукционе, также важно, чтобы победителем стал участник, предложивший самую высокую цену.

Профессионалы хотят купить объект по низкой цене, чтобы иметь возможность продать его снова с прибылью после необходимого ремонта. Если вы хотите приобрести недвижимость для себя в долгосрочной перспективе, у вас должны быть преимущества перед любым профессионалом.

​

​